Si estás pensando en construir tu propia casa, te invitamos a aprovechar nuestros servicios.
La primera cita y/o visita es GRATUITA y sin compromiso. En ella proporcionamos un asesoramiento inicial sobre las circunstancias urbanísticas de la parcela o construcción preexistente que estén considerando, su aprovechamiento y la viabilidad económica de la posible construcción, de obra nueva, reforma o rehabilitación, según el caso.
Frente a la compra de una vivienda ya construida, y ante la dificultad de que ésta se ajuste a lo que necesitamos, la autopromoción es una opción a considerar.
La compra de un terreno nos va a permitir construir nuestra casa con un diseño personalizado, totalmente adaptada a nuestras necesidades y gustos, y con soluciones constructivas acordes a las actuales exigencias de seguridad, ahorro de energía, protección frente al ruido y frente a la humedad.
Antes de iniciar cualquier trámite, es necesario realizar algunas acciones clave, como la compra del terreno y la contratación de un arquitecto.
EL TERRENO: ¿DÓNDE QUIERES CONSTRUIR TU VIVIENDA?
Es probable que ya tengas claro dónde deseas vivir. Ahora debes buscar la parcela perfecta que se adapte a tus necesidades. Para ello, es importante analizar previamente tus necesidades, considerando los metros cuadrados necesitas, si la prefieres en una o en varias plantas, el espacio exterior que deseas para jardín, si quieres una piscina, si el garaje estará en la edificación o en el exterior, así como la disponibilidad económica, ya que estos aspectos determinarán el tipo de parcela que necesitamos.
Nuestro equipo te guiará en todo momento, ya que los primeros pasos son fundamentales. Te asesoraremos sobre la idoneidad de las parcelas que estés barajando, a la vista de las características del terreno, los servicios disponibles y las condiciones urbanísticas de aplicación. Se trata de un paso crucial para garantizar que todo salga bien.
EL PROYECTO: ¿QUÉ ESTUDIO DE ARQUITECTURA CONTRATAR?
Lo primero y más importante es entender tus necesidades y tu estilo de vida, así como tus prioridades.
Debemos establecer un programa de necesidades para comenzar con el diseño del proyecto.
En este punto, la comunicación fluida y atenta por parte de nuestro estudio de arquitectura es fundamental para atender todas tus necesidades.
Es fundamental que el proyecto defina las obras a ejecutar con el detalle adecuado y con soluciones que cumplan las normas urbanísticas y las exigencias de la toda la normativa técnica de obligado cumplimiento. Un el proyecto que presente indefiniciones, defectos o incumplimientos de la normativa aplicable, supondrá retrasos en la concesión de la licencia y sobrecostes en obra por las modificaciones que puedan precisarse durante la construcción.
Un buen proyecto proporcionará a su vivienda un óptimo aprovechamiento, una adecuada implantación y funcionalidad, un correcto diseño arquitectónico en las mejores condiciones de orientación y vistas, al tiempo que permitirá garantizar una construcción de calidad y con un coste adecuado, con el consiguiente ahorro en la fase de construcción.
La elección del arquitecto, por tanto, es clave para el éxito de la autopromoción.
Una vez el cliente tenga clara la propuesta de proyecto que le interesa desarrollar, tras analizar todas las posibles opciones que nuestro estudio le pueda proponer de acuerdo con sus necesidades y las características de la parcela, se aportará el documento denominado Proyecto Básico, con nivel de definición suficiente para solicitar la licencia de obras.
En función del ayuntamiento que corresponda, es conveniente, si se quiere ganar tiempo, solicitar licencia presentando este documento y la documentación administrativa correspondiente, junto con el pago de la tasa urbanística.
En tanto se obtiene informe favorable del ayuntamiento, acostumbramos -si el cliente lo desea- a facilitar los planos del proyecto de ejecución y la medición, una vez completados, para solicitar presupuestos a constructoras. Al tiempo iremos completando toda la documentación necesaria del Proyecto de Ejecución y el Estudio de Seguridad y Salud, que el ayuntamiento nos va a requerir para iniciar las obras.
LA CONSTRUCTORA: ¿QUÉ EMPRESA ELEGIR?
Los planos y la medición completa del Proyecto de Ejecución nos servirán para solicitar ofertas a diferentes empresas constructoras: las que nos proponga el propio cliente más las que podamos recomendarle, si le parece, por nuestras anteriores experiencias.
Aconsejamos disponer al menos tres ofertas, sobre las que realizaremos un análisis comparativo, revisando los precios asignados en cada presupuesto a cada unidad de obra del proyecto, al objeto de detectar posibles errores en los precios ofertados, bien por resultar muy por encima de los habituales o por ser anormalmente bajos. Los precios que oferten por debajo del coste es muy probable que en obra intenten subir o rebajar la calidad definida en proyecto.
Es por ello que la oferta más baja puede no ser la económicamente más ventajosa, pues si el constructor se ha equivocado en su oferta y en obra no le salen las cuentas, es muy probable que la abandone sin terminar, con el consiguiente perjuicio económico para el promotor.
Dicho estudio comparativo de ofertas, junto con la información que podamos recabar de cada empresa, en cuanto a su experiencia, referencias de obras realizadas o la profesionalidad que su responsable pueda transmitir, nos servirá para poder aconsejar al cliente sobre la empresa, o empresas, que consideramos más adecuada para contratar la ejecución de la obra, con cierta garantía en cuanto a que terminará la obra con las calidades especificadas en proyecto, en plazo y con el precio pactado en el contrato de obra.
La elección del constructor, por tanto, es clave para el éxito de la autopromoción.
SEGUIMIENTO Y CONTROL DE LA OBRA
Para el seguimiento y control de la obra, contarás con una Dirección Facultativa integrada por arquitecto y aparejador o arquitecto técnico experimentados, que se ocuparán de las funciones de Dirección de Obra, Dirección de Ejecución de Obra y Coordinación de la Seguridad y Salud durante la construcción.
Finalizada la obra, la Dirección Facultativa emitirá del certificado final de obra, al que se unirá la documentación obligatoria del seguimiento de la obra, así como la recopilación de los controles realizados en obra y sus resultados.
Para solicitar la licencia de ocupación y posteriores trámites como solicitud de suministros, escritura de declaración de obra nueva e inscripción en el registro de la propiedad, nuestro estudio facilitará toda la documentación técnica y administrativa requerida.
Todo proyecto de construcción requiere una fase preliminar, en la cual se establecen los criterios básicos para definir y encajar los conceptos y requisitos principales de la actuación, de acuerdo a las necesidades del cliente y los requerimientos técnicos y urbanísticos. Además, es importante tener en cuenta una estimación preliminar de costes antes de avanzar a la siguiente etapa del proyecto.
La definición alcanzada en esta fase puede plasmarse, si el cliente lo requiere, en un ANTEPROYECTO.
PROYECTO BÁSICO
El Proyecto Básico es el documento donde se definen los aspectos generales de la obra a construir, con un nivel de desarrollo suficiente para obtener la Licencia de Obras, pero insuficiente para iniciar las obras.
En esta fase se debe establecer de manera clara y precisa los usos previstos, la edificabilidad, las alturas, la ocupación en planta, y justificar el cumplimiento de las condiciones urbanísticas y de la normativa técnica aplicable, en materia accesibilidad, seguridad en caso de incendio, etc.
Aspectos relevantes como el uso, la ocupación, la edificabilidad, la accesibilidad o las condiciones de evacuación, de seguridad y de protección de la edificación, son aspectos cruciales y recurrentes al interpretar y evaluar el cumplimiento de la normativa aplicable y la viabilidad urbanística de un proyecto de construcción.
Un planteamiento correcto del proyecto desde el inicio de su concepción garantizará el logro de los objetivos tanto en términos materiales (objetivo y coste) como temporales (tiempo óptimo para obtener los permisos).
PROYECTO DE EJECUCIÓN
El Proyecto de Ejecución desarrolla el contenido del Proyecto Básico incorporando la definición del sistema estructural, las instalaciones y los materiales con todos los detalles constructivos necesarios para llevar a cabo la construcción.
Ha de incluir las especificaciones sobre materiales, sistemas constructivos, instalaciones, equipos, medidas de seguridad, gestión de residuos, etc., de conformidad con toda la normativa aplicable. El Proyecto de Ejecución es un documento contractual clave entre la Propiedad y la Constructora, para llevar a cabo la ejecución de la obra y que será utilizado además para valorar los posibles cambios.
Es esencial, por tanto, que el Proyecto de Ejecución esté elaborado de manera precisa y completa, ya que los planos y las mediciones definen la ejecución de la obra. Cualquier aspecto no representado en planos o definido en mediciones puede generar reclamaciones económicas por parte de la constructora. Por tanto, se debe garantizar la coherencia entre todos los documentos y la inclusión de todos los elementos necesarios.
IMPORTANCIA DE LA CALIDAD PROFESIONAL
Para asegurar la viabilidad de un proyecto arquitectónico y llevar a buen término su ejecución en obra, tanto en calidad constructiva como en el aspecto económico, es fundamental contar con técnicos cualificados, con experiencia en este tipo de trabajos y capacitados para intervenir de manera adecuada cada una de las fases del proyecto, así como para llevar un correcto seguimiento de los trabajos durante su construcción.
El Estudio de Seguridad y Salud es el documento que, a partir de las obras definidas en el Proyecto de Ejecución, establece las medidas preventivas adecuadas para los riesgos asociados a la ejecución de la obra. De este modo, un Estudio de Seguridad y Salud bien elaborado proporcionará las condiciones óptimas de seguridad, salud y protección de los trabajadores en la obra.
Con base en el Estudio de Seguridad y Salud, el Contratista deberá elaborar el Plan de Seguridad y Salud, que es un documento más preciso, ya que se definirá en función del sistema de ejecución específico de la obra y analizará y ampliará las previsiones del Estudio de Seguridad y Salud. Dicho plan, una vez aprobado mediante acta emitida por el Coordinador de Seguridad y Salud servirá al contratista para realizar la preceptiva comunicación de apertura del centro de trabajo.
El conjunto de ambos documentos será la base para la planificación preventiva de la obra.
El Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, que establece las disposiciones mínimas de seguridad y salud aplicables a las obras de construcción, establece la obligación del promotor de elaborar un Estudio de Seguridad y Salud en los proyectos de obras que cumplan alguno de los siguientes casos:
– El presupuesto de ejecución por contrata incluido en el proyecto sea igual o superior a 450.759,08 €.
– La duración estimada de la obra sea superior a 30 días laborables y se emplee a más de 20 trabajadores simultáneamente en algún momento.
– El volumen de mano de obra estimada, entendida como la suma de los días de trabajo de todos los trabajadores en la obra, sea superior a 500.
– Las obras de túneles, galerías, conducciones subterráneas y presas.
En los proyectos de obras que no se incluyan en ninguno de los casos anteriores, se redactará un Estudio Básico de Seguridad y Salud.
El Estudio de Seguridad y Salud debe incluir la siguiente información y documentación técnica:
– Memoria descriptiva que, como mínimo, contenga: 1) Identificación de los procedimientos, equipos técnicos y medios auxiliares que se utilizarán o se prevean utilizar. 2) Identificación de los riesgos laborales que puedan evitarse, indicando las medidas técnicas necesarias para ello. 3) Identificación de los riesgos laborales que no puedan eliminarse, indicando las medidas preventivas y las protecciones técnicas para reducir dichos riesgos. 4) Descripción de los servicios sanitarios y comunes que se dispondrán en el centro de trabajo de la obra, en función del número de trabajadores en la obra.
– Pliego de Condiciones particulares.
– Planos.
– Mediciones y Presupuesto.
El Estudio Básico de Seguridad y Salud consiste únicamente en la memoria descriptiva mencionada anteriormente.
La Dirección de Obra o Dirección Facultativa se compone del técnico o técnicos designados por el Promotor para supervisar y controlar técnicamente la ejecución de la obra.
Antes de comenzar la obra, se habrá elaborado un Proyecto de Ejecución que describa en detalle las obras de construcción a realizar.
TÉCNICOS INTEGRANTES DE LA DIRECCIÓN FACULTATIVA
La Dirección Facultativa está formada por:
1. DIRECTOR DE OBRA: Es el encargado de supervisar el desarrollo de la obra en términos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales. Asegura que la obra se ajuste al proyecto, a la licencia de obra, a las autorizaciones requeridas y a las condiciones del contrato. En el caso de proyectos parciales, otros técnicos pueden dirigirlos bajo la coordinación del Director de Obra.
2. DIRECTOR DE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA: Es responsable de la dirección técnica de la ejecución material de la obra. Supervisa cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.
3. COORDINADOR DE SEGURIDAD Y SALUD: Su función principal es coordinar la aplicación de los principios generales de prevención y seguridad en la obra. Trabaja en estrecha colaboración con los contratistas y subcontratistas para garantizar el cumplimiento de la normativa de seguridad laboral.
Estas funciones pueden ser desempeñadas por uno o varios profesionales, según los requisitos de titulación específicos para cada tipo de obra.
OBLIGACIONES DEL DIRECTOR DE OBRA
– Poseer la titulación y cualificación profesional adecuada (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico) y cumplir los requisitos para ejercer la profesión.
– Verificar el replanteo y la adaptación de la cimentación y estructura a las características geotécnicas del terreno.
– Resolver las contingencias que surjan en la obra y registrar las instrucciones precisas en el Libro de Órdenes y Asistencias.
– Elaborar modificaciones del proyecto, en caso de ser requeridas por el promotor y en conformidad con las disposiciones normativas.
– Firmar el acta de replanteo e inicio de la obra, así como el certificado final de obra. También debe aprobar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.
– Preparar y firmar la documentación final de la obra para entregar al promotor, con los visados correspondientes.
OBLIGACIONES DEL DIRECTOR DE EJECUCIÓN DE LA OBRA
– Poseer la titulación académica y profesional requerida, así como cumplir con los requisitos necesarios para ejercer la profesión.
– Verificar la recepción de los materiales y productos de construcción en obra y ordenar la realización de los ensayos y pruebas precisas.
– Supervisar la ejecución material de la obra, incluyendo replanteos, materiales, correcta ejecución y disposición de elementos constructivos e instalaciones. Todo ello debe estar acorde con el proyecto y las instrucciones del Director de Obra.
– Consignar las instrucciones precisas en el Libro de Órdenes y Asistencias.
– Suscribir el acta de replanteo e inicio de la obra, así como el certificado final de obra. Además, elaborar y firmar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas. Colaborar con los demás profesionales en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.
OBLIGACIONES DEL COORDINADOR DE SEGURIDAD Y SALUD
– Poseer la titulación académica y profesional requerida, así como cumplir con los requisitos necesarios para ejercer la profesión.
– Coordinar la aplicación de los principios generales de prevención y seguridad. Esto implica tomar decisiones técnicas y de organización para planificar los trabajos y fases de la obra, estimar la duración requerida, garantizar la aplicación coherente y responsable de los principios de prevención durante la ejecución de la obra.
– Coordinar las actividades del contratista, subcontratistas y, en su caso, trabajadores autónomos para que apliquen de modo responsable y coherente los principios de la acción preventiva recogidos en artículo 15 de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales.
– Aprobar el plan de seguridad y salud del contratista y, en su caso, las modificaciones incorporadas al mismo.
– Coordinar las acciones y funciones de control para garantizar la correcta aplicación de los métodos de trabajo.
– Adoptar las medidas necesarias para restringir el acceso a la obra solo a personas autorizadas.
IMPORTANCIA DE LA CALIDAD PROFESIONAL
Dado que la labor principal de la Dirección Facultativa es dirigir el desarrollo de la obra de acuerdo con el proyecto y la licencia, es de vital importancia contar con profesionales competentes para desempeñar estas funciones en obra.
Cuando el Director de Obra no es el mismo profesional que redactó el Proyecto de Ejecución, en caso de que falte información, presente indefiniciones e incluso discrepancias entre los documentos del proyecto, el Director de Obra deberá resolver estos problemas y adoptar soluciones técnicas adecuadas para no retrasar la ejecución de la obra. En este caso, debido a las posibles modificaciones que puedan requerirse durante la obra, es común que surjan costes adicionales al presupuesto inicial e incluso retrasos en el plazo de entrega. Controlar estos incrementos presupuestarios es otra de las funciones principales de la Dirección Facultativa.
De conformidad con el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, están obligados a tener una certificación de la eficiencia energética los siguientes edificios, incluidos en su ámbito de aplicación:
1. Edificios de nueva construcción.
2. Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario.
3. Edificios o partes de edificios de la Administración Pública, con una superficie útil total superior a 250 m2.
4. Edificios o partes de edificios en los que se realicen reformas o ampliaciones que cumplan determinados supuestos.
5. Edificios o partes de edificios con una superficie útil total superior a 500 m2 destinados a los siguientes usos: administrativo, sanitario, comercial, residencial público, docente, cultural, actividades recreativas, restauración, transporte de personas, deportivos, lugares de culto.
6. Edificios que tengan que realizar obligatoriamente la Inspección Técnica del Edificio.
Según el alcance y tipo de actuación, nos encontraremos ante los siguientes certificados energéticos:
CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DE PROYECTO:
Documento generado en la fase de proyecto como resultado del proceso de certificación del edificio proyectado, que contiene información acerca de las características energéticas, la calificación de eficiencia energética del proyecto de ejecución, así como recomendaciones sobre posibles intervenciones viables técnicamente, para mejorar los niveles óptimos o rentables de eficiencia energética. Es un documento más del Proyecto de Ejecución.
CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DE OBRA TERMINADA:
Documento generado una vez finalizadas las obras como resultado del proceso de certificación del edificio ejecutado, que contiene información acerca de las características energéticas, la calificación de eficiencia energética del edificio terminado, así como recomendaciones sobre posibles intervenciones viables técnicamente, para mejorar los niveles óptimos o rentables de eficiencia energética o, en su caso, de una reforma o de una ampliación realizada sobre el edificio existente, permitiendo la comparación de la calificación obtenida en la certificación de eficiencia energética de proyecto con la obtenida una vez finalizadas las obras. Es obligatorio que forme parte del Libro del Edificio.
CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DE EDIFICIO EXISTENTE:
Documento que contiene información sobre las características energéticas de un edificio existente, la calificación de eficiencia energética y recomendaciones de posibles intervenciones viables técnicamente para mejorar los niveles óptimos o rentables de eficiencia energética. Exigible en los contratos de compraventa o arrendamiento de edificios o partes del mismo.
De conformidad con el Anejo I “Contenido del proyecto” de la Parte I del Código Técnico de la Edificación, el sistema estructural (cimentación, estructura portante y estructura horizontal) se define en la memoria y planos de estructura del proyecto de ejecución.
– En la Memoria del Proyecto establecemos los datos e hipótesis de partida, el programa de necesidades, las bases de cálculo y los métodos o procedimientos utilizados para calcular todo el sistema estructural, así como las características de los materiales empleados.
– En los Planos de Estructura representamos gráficamente todo el sistema estructural, que comprende la cimentación y la estructura portante y horizontal, y definimos las dimensiones de cada elemento. En los relativos a la cimentación incluimos también su relación con el conjunto de la obra y su entorno inmediato.
Para el diseño y cálculo de la cimentación, partimos del estudio geotécnico del terreno sobre el que se va a ejecutar la obra, aportado por el promotor y que deberá contener las pruebas, ensayos y análisis conforme a los requisitos establecidos por el autor del proyecto, en función de la localización del solar, el tipo de terreno y la envergadura de la obra.
Las características detalladas del terreno en base a los valores obtenidos en el estudio geotécnico, junto con las acciones consideradas, las hipótesis de carga y las resistencias adoptadas en el cálculo de la cimentación, se recogen en la memoria de cálculo del proyecto, debiendo ser, en todo caso, coherentes con las especificaciones y recomendaciones del informe geotécnico.
De conformidad con el Anejo I “Contenido del proyecto” de la Parte I del Código Técnico de la Edificación, los sistemas de acondicionamiento e instalaciones del edificio se definen en la memoria y planos de instalaciones del proyecto de ejecución.
En la documentación de proyecto relativa a las instalaciones indicamos los datos de partida, los objetivos a cumplir según las necesidades del cliente, las prestaciones y las bases de cálculo para cada una de las siguientes instalaciones:
– Electricidad, telecomunicaciones, fontanería, saneamiento, ventilación, protección contra incendios, anti-intrusión, ascensores, etc.
– Instalaciones térmicas del edificio -calefacción, refrigeración y agua caliente sanitaria- y su rendimiento energético, suministro de combustibles, ahorro de energía e incorporación de energías renovables (fotovoltaica, solar térmica u otras).
Incluimos, además, los promedios de uso y consumo y características de las redes generales a las que acometen, y describimos el procedimiento de cálculo, hasta determinar el dimensionado de todos los componentes de cada instalación, así como los parámetros y exigencias que deben cumplir todos los materiales y equipos.
Las mediciones y presupuestos del proyecto de ejecución tienen por objeto definir de forma precisa la cantidad y las características de todos los elementos definidos en proyecto y necesarios para la completa ejecución de la obra.
La medición del proyecto contendrá una estimación de coste de cada elemento necesario para ejecutar las obras, de modo que el documento se convierte así en el presupuesto del proyecto.
Las mediciones se estructuran en partidas o unidades de obra, agrupadas en capítulos que contienen todas las partidas de una misma categoría.
Las partidas se describirán con todas las especificaciones técnicas necesarias para su completa definición y valoración, incluyendo las características técnicas de los materiales, procedimientos de ejecución, referencias a normativas aplicables y criterio de medición considerado para su valoración.
Dado que trabajamos los proyectos con metodología BIM, vinculamos cada elemento del proyecto -modelado sobre un único modelo tridimensional- con la partida correspondiente del presupuesto, de modo que la cantidad de medición, la descripción y el código que asignamos a cada partida guardan total coherencia con lo representado en planos, lo que nos permite obtener una medición completa y con un alto grado de fiabilidad y calidad.
La tecnología BIM, del inglés “Building Information Modeling” (Modelado de Información para la Construcción), es una metodología de trabajo para la gestión de proyectos, a través de la construcción digital de un modelo tridimensional del edificio objeto de proyecto, que gestiona y comparte información detallada de todos sus componentes a lo largo de su ciclo de vida.
BIM proporciona a los profesionales involucrados datos precisos sobre los aspectos físicos y funcionales de un modelo, lo que facilita una planificación, diseño y construcción más inteligentes, rápidos y sostenibles.
Es importante destacar que BIM se basa en la colaboración y emplea un modelo 3D que integra réplicas digitales de productos (contenido BIM) con información detallada. Estos datos se recopilan en un entorno compartido donde se mantiene actualizada toda la información del proyecto, la cual se comparte con los diferentes participantes del proceso constructivo para maximizar la eficiencia de los recursos.
A través de softwares de diseño BIM, se pueden crear modelos 3D completos de un edificio. Sin embargo, BIM no se limita a ser una herramienta de diseño o visualización, sino que es un proceso que permite la creación de un modelo de datos compartido. Este modelo está disponible para todos los agentes que participan en el proceso constructivo, desde los arquitectos y las empresas constructoras hasta los propietarios y administradores finales.
Estos modelos digitales también pueden incluir información relacionada con el ciclo de vida del edificio y sus necesidades de mantenimiento. Datos como la programación temporal (4D), estimaciones de costos (5D) y consideraciones de sostenibilidad (7D) aportan dimensiones adicionales a los modelos BIM.
El uso de la metodología BIM, para un estudio como el nuestro, ha supuesto importantes ventajas y, además, beneficia a nuestros clientes. La utilización de un entorno BIM nos permite construir una “maqueta digital”, que facilita nuestro sistema de trabajo, al permitirnos una mejor gestión de la obra y un control más exhaustivo de los tiempos y del presupuesto, al tiempo que la facilidad de crear vistas 3D nos ayuda a establecer un diálogo más fluido con los clientes, al poder mostrarles imágenes 3D junto con los planos del proyecto.
El Estudio de Detalle es un instrumento de Planeamiento de desarrollo, de menor jerarquía que un Plan General. Su objetivo principal es definir de manera precisa los volúmenes edificables según las especificaciones del planeamiento, así como establecer las alineaciones y rasantes.
A través de la aprobación de un Estudio de Detalle se pueden realizar modificaciones en las condiciones de parcelación, ubicación, ocupación, volumen y forma de la edificación, así como en los usos, sin causar perjuicio a las construcciones o terrenos contiguos. No afectan aspectos esenciales de la planificación urbana, como la clasificación o la calificación.
En cualquier caso, los Estudios de Detalle requieren de la habilitación del planeamiento superior y solo son aplicables a suelos urbanizados.
El ámbito del Estudio de Detalle debe abarcar al menos un edificio completo, aunque también puede referirse a manzanas o unidades urbanas completas.
En el desempeño de su función, los Estudios de Detalle pueden delimitar espacios libres y/o viales en los terrenos edificables sujetos a su ordenación, como resultado de la disposición de los volúmenes. Sin embargo, dichos espacios libres se consideran áreas interiores vinculadas a los terrenos edificables y no constituyen espacios con uso propio detallado.
No pueden alterar la zonificación del suelo, ni aumentar la edificabilidad, ni ir en contra de otras limitaciones impuestas por el planeamiento de rango superior. Tampoco tienen la facultad de parcelar el suelo, sino que solo pueden modificar las condiciones de parcelación.
La documentación técnica necesaria para la tramitación del Estudio de Detalle varía según el objetivo perseguido, pero siempre debe incluir las disposiciones adecuadas para cumplir con sus propósitos específicos, justificando su conveniencia y su conformidad con los instrumentos de ordenación del territorio y el planeamiento urbanístico vigente en su ámbito.
El proceso de aprobación consta de dos fases: primero, la admisión a trámite hasta la Aprobación Inicial con información pública y, posteriormente, la Aprobación Definitiva.
El Plan Especial es un instrumento de desarrollo de planeamiento, de rango inferior al Plan General. Su propósito es obtener la aprobación de los organismos municipales competentes para obras y usos específicos en lugares que, debido a su impacto ambiental o su valor arquitectónico, requieren un análisis detallado de su futura implementación. Como resultado, se definen y describen medidas correctivas propuestas para minimizar las posibles molestias que puedan generar en el entorno cercano.
Las funciones de un Plan Especial pueden ser cualquiera de las siguientes:
– Definir, ampliar o proteger elementos de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos, complementando las condiciones de ordenación previamente para legitimar su ejecución.
– Conservar, proteger y rehabilitar el patrimonio histórico-artístico, cultural, urbanístico y arquitectónico, de acuerdo con la legislación de patrimonio histórico, si corresponde.
– Conservar, proteger, rehabilitar o mejorar el entorno urbano y rural.
– Proteger ambientes, espacios, perspectivas y paisajes urbanos y naturales.
– Cualquier otra función determinada por la normativa.
Existen diferentes tipos de Planes Especiales, cada uno con su función y objetivo específico. En todos los casos, es necesario obtener la aprobación definitiva antes de tramitar y obtener la correspondiente Licencia Urbanística o Declaración Responsable:
– Planes de Control Urbanístico-Ambiental de Usos.
– Planes de Mejora de la Ordenación Pormenorizada.
– Planes de Protección de la Edificación.
– Planes de Reforma Interior (PERI).
La documentación técnica requerida para la tramitación del Plan Especial varía según su tipo y objetivo, pero siempre debe incluir las disposiciones adecuadas para cumplir con sus propósitos específicos. Esto incluye la justificación de su conveniencia y conformidad con los instrumentos de ordenación del territorio y la planificación urbanística vigente en su ámbito.
El proceso de aprobación consta de dos fases: la admisión a trámite hasta la Aprobación Inicial, seguida de la Aprobación Definitiva
Las parcelaciones se llevan a cabo cuando se desea dividir una finca edificable -finca matriz- en varias fincas edificables -fincas resultantes-. El proyecto de parcelación es el documento que se redacta para justificar que las parcelas resultantes cumplen las condiciones establecidas en la normativa urbanística en vigor. Estos requisitos son la superficie mínima, la longitud del frente a camino o a vía pública, la geometría de los accesos y la viabilidad de los suministros de agua, saneamiento y electricidad.
Los proyectos de parcelación, así como los proyectos de segregación, tienen como objetivo la «reestructuración» de parcelas, fincas o terrenos, que son independientes entre sí, ya sea fusionándolos con otras fincas o dividiéndolos.
Se considera parcelación urbanística a cualquier división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares. Al hablar de parcelaciones, nos referimos a todas las divisiones de suelo urbano o urbanizable que tienen la característica principal de requerir la distribución de los derechos urbanísticos sobre ese suelo, además de su división física. Estos derechos urbanísticos varían según el tipo específico de suelo, pero en general se refieren al «uso, disfrute y explotación del bien», lo que se traduce en una edificabilidad (metros cuadrados de techo) asignada a un uso específico según el planeamiento urbanístico (residencial, comercial, terciario, industrial, etc.).
Para obtener del ayuntamiento la licencia de parcelación o segregación, junto a la solicitud de licencia, se ha de presentar un proyecto que incluirá, entre otros aspectos, los siguientes:
– Planos georreferenciados con la situación y superficie del terreno afectado por la alteración.
– Planos de las fincas y parcelas originales y resultantes.
– Identificación catastral y registral de las fincas afectadas.
– Condiciones urbanísticas vigentes.
Es importante destacar que el Ayuntamiento otorgará la licencia municipal de parcelación bajo la condición de que se presente la escritura pública que formaliza el proyecto de parcelación dentro de los tres meses posteriores a la concesión de la licencia. Si se supera este plazo sin presentar dicha formalización, la licencia caducará y será necesario reiniciar el proceso.
El objetivo principal de una reparcelación en un área determinada es lograr una distribución equitativa de los beneficios y las cargas entre los diferentes propietarios de los terrenos, al mismo tiempo que se establecen las zonas y/o parcelas que se cederán al municipio.
Todos los propietarios de terrenos dentro del área específica contribuyen con sus terrenos, que se denominan fincas aportadas. A través de la reparcelación, se obtienen parcelas de resultado siguiendo los parámetros establecidos en el plan general de ordenación.
Estas parcelas de resultado tienen parámetros urbanísticos definidos, como el uso permitido, la edificabilidad máxima, la superficie de ocupación, entre otros.
Las parcelas de cesión al municipio están compuestas por los terrenos del área donde se ubican los viales, las áreas verdes y las parcelas destinadas a equipamientos públicos, y al final del proceso pasan a ser propiedad municipal. Las parcelas de cesión son obligatorias y deben entregarse urbanizadas y de forma gratuita al municipio. También se realiza una cesión adicional del 10% del aprovechamiento lucrativo, que puede materializarse en una parcela finalista libre de cargas o monetizarse según un precio acordado con los servicios municipales.
Los derechos o beneficios que obtienen los propietarios se determinan según varios criterios:
– Los derechos de los propietarios son proporcionales a la superficie del terreno que han aportado al área, lo que define las cuotas de participación de cada uno de ellos.
– Se intenta asignar las parcelas resultantes cerca de los terrenos originales que cada propietario ha aportado.
– No se pueden crear parcelas con superficie inferior a la establecida mínimamente, lo que implica que en el caso de propietarios minoritarios se les asignan parcelas en pro indiviso. En estos casos, también existe la posibilidad de indemnizar a estos propietarios para evitar este tipo de parcelas, ya que pueden ser problemáticas en su desarrollo.
– Si existen terrenos edificados en el área, no forman parte del proceso de reparcelación y los propietarios deben conservarlos y recibir una compensación económica si corresponde.
Respecto a las obligaciones o cargas que deben asumir los propietarios, se incluyen:
– El coste de las obras de urbanización del área, que incluye los gastos de proyectos y gestión de las mismas.
– En caso de existir elementos incompatibles con el planeamiento a desarrollar, como edificaciones, infraestructuras, instalaciones, etc., deben valorarse económicamente, y su importe se considerará un gasto de urbanización.
– Se incluye cualquier tipo de indemnización que sea necesaria.
El proceso de reparcelación finaliza con dos hitos principales:
– Inscripción de las parcelas resultantes en el registro de la propiedad, momento a partir del cual se pueden iniciar las construcciones en las parcelas de resultado.
– Recepción de las obras de urbanización por parte de los servicios municipales, lo cual solo puede ocurrir una vez que las parcelas estén inscritas en el registro de la propiedad.
Los proyectos de urbanización tienen como objetivo principal materializar las disposiciones establecidas en los diversos instrumentos de planificación en lo que respecta a la ejecución de las obras de urbanización de un área determinada.
Estos proyectos se desarrollan con base en lo establecido en los planes de reforma interior (PERI), planes parciales, estudios de detalle y, según corresponda, los propios planes generales.
Los proyectos de urbanización requieren múltiples conformidades técnicas, tanto por parte de las autoridades municipales como de las diferentes compañías de servicios básicos. Por lo tanto, de manera general y para una urbanización estándar, el documento técnico se estructura en varios proyectos específicos, de modo que cada uno de ellos pueda tratarse de forma independiente, aunque forme parte de un proyecto global.
Estructura básica del proyecto de urbanización:
– Memoria resumen
– Explanación, pavimentación y señalización
– Red de abastecimiento
– Red de alcantarillado
– Distribución de energía eléctrica
– Alumbrado público
– Infraestructura común de telecomunicaciones
– Red de gas
– Parques y jardines
– Estudio de seguridad y salud
Esta estructura general se adapta según las circunstancias y se complementa con diversos estudios complementarios que se incorporan en los proyectos específicos, como el estudio geotécnico del terreno, levantamiento topográfico, estudio fitosanitario, estudio de soleamiento, estudio de permeabilidad del terreno, estudio de gestión de residuos, entre otros.
En el caso de desarrollos complejos, los proyectos específicos se complementan con conexiones exteriores, estructuras, etc., lo que implica obtener conformidades de otros organismos como Carreteras, Confederación Hidrográfica o ADIF.
Los plazos de tramitación son un aspecto crucial y siempre preocupante para los promotores debido a su impacto económico en las diferentes operaciones inmobiliarias.
Como norma general, cada proyecto específico mencionado anteriormente es gestionado y aprobado técnicamente por un departamento o compañía de servicios diferente, y todos ellos deben estar perfectamente coordinados y con criterios de diseño consensuados.
Por lo tanto, es una tarea importante del técnico redactor lograr puntos de encuentro entre los técnicos municipales y las compañías que, en ocasiones, obstaculizan los trámites, lo que perjudica a todas las partes involucradas.
El Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía (RDUA), tras establecer el procedimiento para obtener una licencia de ocupación o utilización a partir del Certificado Final de Obras, regula también una tramitación especial de la licencia de ocupación o de utilización para los casos en los que no se disponga de dicho certificado. La licencia de ocupación se exige para el uso de vivienda, mientras que la licencia de utilización es para los demás supuestos.
Para edificios ya terminados, en los que no se requiera realizar obras de reforma o adaptación, se establece la necesidad de presentar un CERTIFICADO DESCRIPTIVO Y GRÁFICO junto con la solicitud de licencia de ocupación o utilización. Esto implica que estos edificios hayan contado previamente con una licencia de obras o sean considerados edificios antiguos legales equiparados a tener dicha licencia. Interpretar esta tramitación de manera extensiva a edificaciones en otras situaciones contradice las disposiciones reglamentarias sobre procesos de legalización o reconocimiento de situaciones fuera de ordenación.
Según establece el RDUA en su artículo 13.1.d, el certificado descriptivo y gráfico debe incluir:
– la identificación catastral y registral del inmueble,
– las condiciones urbanísticas vigentes,
– documentación gráfica del edificio,
– justificación de la finalización de la obra en una fecha determinada,
– descripción del estado de conservación del edificio y sus instalaciones, y
– acreditación de su idoneidad para el uso previsto.
Además de la solicitud de licencia, en estos casos también se debe adjuntar documentación que justifique el correcto funcionamiento de las instalaciones de acuerdo con las normativas correspondientes, y, si es necesario, una certificación emitida por las empresas proveedoras de servicios públicos que confirme la accesibilidad de las redes sin necesidad de nuevas obras y la viabilidad de conexión.
Contenido del certificado descriptivo y gráfico:
1. MEMORIA: descriptiva, urbanística, estructural, constructiva, con análisis de los materiales empleados, de las instalaciones con que cuenta la edificación, con una valoración del costo total y precio por m2 construido.
2. PLANOS: emplazamiento y situación de la parcela, parcela acotada, plantas, alzados y sección longitudinal, e instalaciones.
3. FOTOGRAFÍAS del edificio.
4. INFORME valorativo sobre la aptitud de la edificación para el uso a que se destina, con análisis sobre el estado general del sistema estructural, de los elementos constructivos, de las instalaciones, con referencia a las condiciones de seguridad y los posibles impactos ambientales, así como al cumplimiento de las normas mínimas de habitabilidad y salubridad.
5. CERTIFICADO acreditativo de los siguientes aspectos: aptitud de la edificación para el uso previsto y fecha determinada de terminación de la obra.
Es posible llevar a cabo expedientes de legalización para edificaciones ilegales que se hayan realizado sin licencia o incumpliendo sus condiciones, independientemente de si ha prescrito o no el plazo para ejercer medidas de protección de la legalidad, siempre que se encuentren en uno de los siguientes supuestos:
1. Cuando la edificación se ajusta completamente a la ordenación territorial y urbanística, ya sea en su estado actual o después de realizar obras que lo logren (a través de un Expediente de Legalización y proyecto de adaptación o terminación de obras).
2. Cuando solo existen incumplimientos no sustanciales que son difíciles o imposibles de corregir, aplicando el principio de proporcionalidad (artículo 48.4 del RDUA).
Contenido del Expediente de Legalización:
1. MEMORIA: descriptiva, urbanística, estructural, constructiva, con análisis de los materiales empleados, de las instalaciones con que cuenta la edificación y de su estado, con una valoración del costo total y precio por m2 construido.
2. PLANOS: situación y emplazamiento, solar acotado, plantas, alzados y sección longitudinal, estructura, cimentación y saneamiento e instalaciones.
3. FOTOGRAFÍAS del edificio a legalizar.
4. CERTIFICADO en el que se acreditarán las condiciones que presenta el edificio, con mención de su adecuación a la normativa vigente, e indicando si la obra está terminada o no.
Para actuaciones prescritas o con imposibilidad de reposición de realidad física alterada.
La declaración para reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación está regulada por el artículo 53 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía (Decreto 60/2010), dentro de la sección dedicada a la protección de la legalidad urbanística. Este artículo debe interpretarse junto con los artículos 173 y 174 de la Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) y las disposiciones que regulan el régimen urbanístico de cada tipo de suelo, tanto en esa ley como en la Ley de Suelo estatal.
Según establece el artículo 53 del RDUA, las declaraciones de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO) son posibles en estos dos casos:
1. Obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas incumpliendo la normativa urbanística, en las cuales ya no se pueden tomar medidas de protección y restauración de la legalidad porque han prescrito.
2. Obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas incumpliendo la normativa urbanística, en las cuales se ha concluido el procedimiento de protección de la legalidad y se ha determinado que existen causas de imposibilidad material o legal para restituir completamente la realidad física alterada, por lo que el cumplimiento de la resolución se ha fijado con una indemnización por equivalencia que ya ha sido íntegramente satisfecha.
Por lo tanto, no es apropiado iniciar un procedimiento AFO para regularizar edificaciones sin licencia que no infrinjan la normativa urbanística. En cambio, estas edificaciones deben ser objeto de un procedimiento de legalización.
La documentación técnica necesaria para obtener el reconocimiento AFO se encuentra especificada en el artículo 53 del RDUA y se desarrolla más detalladamente para el suelo no urbanizable en el artículo 10 y los artículos relacionados del Decreto 2/2012. Además, algunas ordenanzas municipales también han desarrollado esta documentación.
Contenido del Expediente para Reconocimiento de la Situación de Asimilado a Fuera de Ordenación:
1. MEMORIA: descriptiva, urbanística, estructural, constructiva, con análisis de los materiales empleados, de las instalaciones con que cuenta la edificación, con una valoración del costo total y precio por m2 construido.
2. PLANOS: emplazamiento y situación de la parcela, parcela acotada, plantas, alzados y sección longitudinal, e instalaciones.
3. FOTOGRAFÍAS del edificio.
4. INFORME valorativo sobre la aptitud de la edificación para el uso a que se destina, con análisis sobre el estado general del sistema estructural, de los elementos constructivos, de las instalaciones, con referencia a las normas mínimas de habitabilidad y salubridad del planeamiento municipal, y descripción, en su caso, de las obra necesarias para reducir el impacto negativo de lo construido y las necesarias para garantizar la seguridad, salubridad, ornato y la disposición de los servicios básicos necesarios.
5. CERTIFICADO acreditativo de que la edificación reúne las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad.
La licencia de actividad es el permiso necesario para iniciar y operar una actividad en un establecimiento. Su propósito es asegurar que los establecimientos donde se llevan a cabo las actividades cumplan con las condiciones técnicas de seguridad, sanitarias, higiene, confortabilidad, vibraciones, niveles de ruido y con las regulaciones aplicables en materia de protección del medio ambiente.
La documentación técnica definirá la actividad, el establecimiento y las instalaciones incluidas o previstas en el mismo. También justificará técnicamente las soluciones propuestas o adoptadas, de acuerdo con las especificaciones requeridas por las normas aplicables. Además de incluir una definición clara de la actividad proyectada y su desarrollo productivo, el contenido mínimo de la documentación responderá principalmente a la siguiente estructura, sin perjuicio de posibles requisitos adicionales que surjan del tipo de actividad, establecimiento e instalaciones previstas o existentes, y sin considerar las cuestiones que no sea necesario acreditar debido al uso y las instalaciones proyectadas o a legalizar.
1. MEMORIA.
1.1. Descripción de la intervención, con inclusión de los siguientes puntos, en la medida en que el tipo de actividad, establecimiento e instalaciones lo requieran, sin perjuicio de otros requisitos adicionales que puedan derivarse de normas específicas:
– Agentes y definición de la actividad.
– Definición del edificio y ubicación del establecimiento.
– Proceso productivo o de uso, señalando como mínimo lo siguiente: clasificación y cantidad de producción y consumo; productos expuestos y en venta; almacenamiento de materias primas y auxiliares utilizadas; descripción del proceso productivo y manipulación de elementos, productos, subproductos, desechos y vertidos generados; cuantificación y valoración de los mismos; descripción de la maquinaria, mobiliario y herramientas utilizadas, incluyendo tipo de sujeciones, potencias y consumo de energía.
– Normas sanitarias y de prevención de riesgos laborales.
1.2. Justificación de parámetros urbanísticos, en los siguientes aspectos:
– Ubicación geográfica, vías y accesos, planeamiento urbanístico aplicable, clasificación y calificación del suelo, planeamiento de desarrollo vigente, si procede, superficie del terreno, espacios libres y ocupación de la parcela.
– Catalogación y nivel de protección, si corresponde.
– Tipología de edificación propia y de las colindantes, así como antigüedad de la edificación.
– Usos colindantes y su compatibilidad de acuerdo con las normas urbanísticas y medioambientales.
1.3. Justificación de cumplimiento de la normativa de accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas.
1.4. Justificación de cumplimiento de la normativa de seguridad en caso de incendio.
1.5. Estudio acústico.
1.6. Justificación de otros aspectos ambientales.
– Emisiones gaseosas (humo, partículas, gases y olores).
– Contaminación lumínica.
– Vertidos al sistema de saneamiento público municipal.
– Vertidos al dominio público hidráulico o marítimo-terrestre, si corresponde.
– Contaminación del suelo.
– Generación, almacenamiento y gestión de residuos.
– Radiaciones: en su caso, elementos o instalaciones que emitan radiaciones perjudiciales para la salud.
– Eficiencia energética: justificación del cumplimiento de la normativa aplicable en esta materia.
– Instalaciones: descripción de todos los elementos e instalaciones sujetos a regulaciones del organismo competente en materia de industria y su conformidad con la normativa ambiental aplicable.
1.7. Legislación sobre espectáculos públicos y actividades recreativas.
1.8. Informe técnico de instalaciones y equipamiento.
2. HOJA RESUMEN ABREVIADA.
3. PLANOS.
– Situación y ubicación.
– Estados previo y reformado.
– Accesibilidad.
– Planos de instalaciones.
– Planos de afecciones acústicas.
– Planos de definición constructiva.
4. MEDICIONES Y PRESUPUESTO.
Se incluirán todas las unidades proyectadas y, con mayor detalle, aquellas relacionadas con elementos de protección y corrección, tanto proyectados como a legalizar, junto con un resumen general del presupuesto.
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